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上海中外环一二手房价格倒挂蔓延

　　受新房打折降价的影响，上海不少区域出现明显的一二手房房价倒挂现象，三林、宝山、新江湾城、九亭等前两年供应量较大的中外环区域这种现象愈发明显。分析人士指出，一方面开发商受资金压力所迫频频对新房打折促销，另一方面由于前两年高位入市的投资者各项税费成本较高，因而不愿降低二手房价格，于是造成如今价格“倒挂”现象。如果一手房持续大范围促销，将难免波及二手房，其降价也将蔓延。

　　中外环区域倒挂严重

　　早报记者昨天了解到，前两年新房供应量爆增的浦东三林地区一二手房房价倒挂现象非常明显。

　　据汉宇地产提供的数据显示，一向被视为同区域新房价格标杆的万科系楼盘降价后，万科金色雅筑售价已从18000-20000元/平方米降至15400元/平方米。而与紧邻该盘的次新房中方樱桃苑目前价格却仍在17000-18000元/平方米左右。社区品质、开发商知名度等被普遍认为稍逊于万科和中方的“环球翡翠湾”次新房小区，目前二手房报价也在17000元/平方米左右。网上房地产数据显示，今年5月推出的位于海阳路上的吉利名苑新房售价在15000元/平方米左右，至今该盘仍有50套房源可售。与之同处一个区域内的次新房申江豪城二手房叫价仍在17000元/平方米左右，翰城国际二期二手房报价更高达18000元/平方米，一二手房价格倒挂最高达3000元/平方米。

　　另外，在2006年、2007年新房集中上市的区域，一二手房价格倒挂现象也已显现。宝山月浦嘉诚国际花园7月28日开盘，以8800元/平方米低价入市，实际成交均价仅8729元/平方米，低价策略使周边次新盘价格优势顿失。在莘庄上海康城、松江乐莫苑等一批促销新盘周围，一二手房价格倒挂也很普遍。

　　市中心部分楼盘受波及

　　信义房屋分析人士指出，这种一二手房价格“倒挂”现象大多出现在宝山、浦东三林、闵行七宝等“外围”区域，这些地区在2007年供应量过大，价格涨幅在30%-50%左右，有的甚至更高，目前出现新房价格回调属理性回归。相比这些区域，沪上传统中高档房集中区域暂无一二手房价“倒挂”现象。

　　据信义房屋徐汇店店长张力介绍，目前徐家汇中心区域仅有电影华苑还有部分楼盘在售，价格在3万元/平方米以上，而其周边的汇翠花园均价为2.5万元/平方米，亚都国际名苑均价为2.8万-3万元/平方米。同样位于徐汇区的海上名邸自6月推出该案的第二批房源，目前售价在2.3万-2.6万元/平方米，远高于周边二手楼盘，该地区周边居民改善型购房需求占了较大比例，也维持了其坚挺的价格。

　　静安区目前在售的楼盘君御豪廷售价在3.8万-4万元/平方米，而据信义房屋西康店介绍，与其地理位置相当的二手楼盘中，东海园2期和达安锦园目前售价在3-3.2万元/平方米。而该区域品质更好、位置更佳的静安枫景二手房价格也不过为3.8万元/平方米，静安豪景二手房价格为4万元/平方米左右。

　　不过，也有些分批推出的市中心大型楼盘，后续房源已顶不住市场压力开始降价。中远两湾城降价推出“楼王”房源，预售报价从之前的从23000元/平方米降至如今的19000元/平方米，对原本价差较大的二手房源形成一定冲击。据当地中介人员介绍，之前中远两湾城二手房中楼层好的物业单价能达到2.4万元/平方米，如今这一价格比新房高出5000元/平方米，一二手房价倒挂苗头使二手房业主开始降价，个别资金实力差的温州投资客也不得不加入降价队伍。新盘降价甚至还影响到附近泰欣嘉园和新湖明珠城小部分业主心态。

　　二手房降价或将蔓延

　　中原地产研究咨询部经理马冀表示，一手房曾一直充当二手房的价格标杆，一手楼盘的每次提价，都成为周边二手房升值的机会。不过受市场大环境影响，新开楼盘定价过高就卖不动，会直接影响开发商的现金流，因此就普遍情况来说，2008年3月以后新开的楼盘，绝大多数比前期楼盘定价要低10%至40%。而前期高位进入市场的投资者不断抛盘进入二手市场，有两个因素决定其挂牌价下不来：一是交易税费成本高达总价的9-10%，房东必将这些成本转嫁到房价上；另一方面许多持房者对后市看法不一，认为房价还会上涨，因此不情愿降价出手。

　　但是，如果一手房持续大范围降价促销，一两个月后，二手房降价现象也将会蔓延。二手房分散在小业主手中，降价过程通常由个别转为部分，最后扩散，期间需要一个过程。从相关数据来看，目前上海二手房成交量维持在三四百套/天，相比前两个月高峰时期的四五百套/天，回落速度较快。而今年开发商的普遍降价，也抢了部分二手房交易份额，导致二手房与一手房成交面积比由今年1月的1.09∶1跌至6月的1∶1，7月估计更少。

　　汉宇地产市场研究部也认为，如果一二手房价格倒挂现象呈现出中长期趋势，必将极大的伤害投资性购房者甚至是自住性购房者的信心，持币观望气氛将更加浓厚。


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